Opinião: Nova lei federal muda regras dos condomínios na pandemia


A pandemia da covid-19 provocou mudanças nas regras para os condomínios e a realização de assembleias dos moradores. Publicada no dia 12 de junho de 2020, a Lei Federal nº 14.010 trata sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia e inclui os artigos 12 e 13 relacionados a relações condominiais

Por Daniel Cardoso Gomes e Vanessa Lira Dantas

As mudanças são bem-vindas e buscam facilitar as decisões dos condomínios, sem colocar em risco a saúde dos moradores.

No artigo 12, a nova lei determina que “a assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial”. O parágrafo único desse artigo afirma que, se não for possível a realização da assembleia, os mandados do síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 serão prorrogados até 30 de outubro deste ano.

Já o artigo 13 da mesma lei informa que será obrigatória, sob a pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos.

A primeira inovação da Lei nº 14.010/2020 se refere, conforme o artigo 12, à possibilidade de serem realizadas assembleias de condomínio virtuais até o dia 30 de outubro de 2020. Dessa forma, o legislador demonstra a sua preocupação de evitar aglomerações de pessoas durante o período da pandemia, sem prejudicar o bom funcionamento do condomínio.

Caberá ao síndico a escolha de um meio virtual para que sejam realizadas as assembleias e a contagem de votos dos condôminos. O síndico, a qualquer tempo, poderá alterar esses procedimentos.

A prorrogação automática do mandato dos síndicos, pelas novas regras, poderá ser feita. Caso os condomínios optem por não realizar as assembleias virtuais, há uma previsão legal expressa de que os mandatos de síndicos que venceriam durante a pandemia permanecerão em vigor até 30 de outubro de 2020.

Com relação ao artigo 13, muito embora o Código Civil já preveja punição para os síndicos que não prestarem contas aos condôminos, a Lei nº 14.010/2020 foi enfática ao prever a possibilidade de destituição imediata do síndico caso não seja efetuada a regular prestação de contas. Provavelmente, o que se pretende é coibir eventuais abusos que possam ser cometidos por síndicos diante da excepcionalidade do período de pandemia.

Vale ainda ressaltar que o artigo 11 do PL 1.179/2020 foi vetado pela Lei nº 14.010/2020. Este artigo tratava sobre as restrições que os síndicos poderiam fazer, a seu critério, para que os condôminos utilizassem as áreas comuns dos Condomínios, tais como academia, salões de festa, churrasqueiras, além da possibilidade de proibir ou restringir a realização de reuniões e festividades, inclusive dentro das áreas privativas dos condôminos.

As razões do veto presidencial são as explicitadas abaixo:

“A propositura legislativa, ao conceder poderes excepcionais para os síndicos suspenderem o uso de áreas comuns e particulares, retira a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando a vontade coletiva dos condôminos.”

Apesar do veto, é possível que as regras restritivas de uso das áreas comuns dos Condomínios durante o período da pandemia continuem valendo. Isto porque cabe ao síndico praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns dos seus condôminos, nos termos do artigo 1348, I do Código Civil.

*Daniel Cardoso Gomes é graduado em Direito e mestre em Direito Civil pela PUC-SP. Sócio do escritório Mannrich e Vasconcelos Advogados

*Vanessa Lira Dantas é graduada em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e pós-graduada em Direito imobiliário pela Universidade Secovi – SP. Sócia do escritório Mannrich e Vasconcelos Advogados


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Por: Paulo Melo

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